Zákonodárci prosazují dluhopisy na bydlení ve výši 10 miliard dolarů, snižují nájemné

Kalifornští zákonodárci minulý rok projevili historické nadšení pro hnutí hojnosti, když schválili rozsáhlé zákony o bydlení, které u většiny městských zástaveb odvracejí významné ekologické recenze a umožňují hustší bydlení v blízkosti tranzitu – ambiciózní snahy, které by se před pár lety nikam nedostaly.

Letos se obhájci bydlení snaží znovu využít příležitosti, zejména v posledním roce v úřadu pro-budovatelského guvernéra Gavina Newsoma.

Jen pár dní po návratu do práce už zákonodárci státu skládají kauci ve výši 10 miliard dolarů, která se loni zastavila na zaplacení nových a stávajících cenově dostupných domů. návrh, Senátní návrh zákona 417minulý týden vyčistil Senátní výbor pro bydlení poměrem 8:1 a příští týden zamíří do senátního rozpočtového výboru. Zákonodárci usilují o zařazení opatření do červnových primárních voleb, které by vyžadovaly, aby je guvernér podepsal do 22. ledna.

„Ty domy se nepostaví samy a je čas dokončit práci,“ řekl Sen. Chris Cabaldondemokrat z Napa, který je autorem legislativy, během slyšení minulý týden. „Uvolnění plného příslibu těchto reforem vyžaduje hotovost. Vyžaduje to dostatečný kapitál, jako vždy, aby se tyto projekty cenově dostupného bydlení posunuly od schválení a povolení k výstavbě.“

Opatření týkající se dluhopisů by vyčlenilo 7 miliard dolarů na státní program pro vícerodinné bydlení, který poskytuje nízkoúročené půjčky na výstavbu a údržbu trvalého a přechodného nájemního bydlení pro domácnosti s nižšími příjmy. Zahrnuje také 2 miliardy dolarů na prevenci lesních požárů, pomoc s pronájmem a dostupné bydlení pro nájemníky a farmáře s nízkými příjmy a také 1 miliardu dolarů na pomoc při prvním nákupu domu s nízkými příjmy, včetně pomoci se zálohami.

Výbor také schválil samostatný návrh dluhopisů na zaplacení bydlení pro mladé lidi bez domova, ačkoli zákonodárci chtějí opatření dluhopisů zkombinovat. Sen. Caroline MenjivarováDemokratka z Van Nuys, která je autorkou návrhu, řekla, že „seděla na gauči“ ve věku 19 let, když byla na rok a půl bez domova. Peníze by podle ní pomohly snížit bezdomovectví tím, že lidem nabídnou úlevu dříve v životě.

„Toto je investice, která nám skutečně pomůže ušetřit peníze,“ řekla.

Legislativní apetit po dluhopisech na bydlení naznačuje další dobrý rok pro zastánce hojnosti. Už zaslechli guvernéra, který se prohlásil za spojence hnutí „Yes In My Back Yard“ tím, že loni podepsal hromadu zákonů na zrychlenou bytovou výrobu, kterou guvernér propagoval ve svém Adresa státu minulý týden.

V letošním roce by se měl zákonodárný sbor zaměřit na snížení nákladů na výstavbu, „využití nových stavebních metod a technologií“ a schválení „reforem zaměřených na pracovníky, které přivedou naše bratry a sestry v práci spolu s námi“.

V únoru Sen. Jesse Arreguin z Oaklandu, nájemce, který je velký na rychle se rozvíjející bydlení výstavby, se ujme čela bytového výboru Senátu. Nahradí Sen. Aisha Wahabkolega nájemce a demokrat z Fremontu, který dlouho kritizoval novou výstavbu bez ochrany pro nájemníky s nízkými příjmy.

Návrh zákona o omezení zvyšování nájemného končí znovu

Snahy prosazovat ochranu nájemníků však v úterý narazily na velký problém, když v soudním výboru shromáždění zemřel kontroverzní návrh regulace nájemného. Návrh zákona o shromáždění 1157zavedený v loňském roce, aby dále omezil, o kolik mohou pronajímatelé každý rok zvýšit nájem, v úterý nezískal dostatek hlasů, přestože jeho autorem je předseda výboru, člen Demokratického shromáždění Ash Kalra ze San Jose.

Návrh zákona, sponzorovaný skupinou pro práva nájemníků Alliance of Californians for Community Empowerment, by svázal roční míru zvýšení nájemného s indexem spotřebitelských cen, který měří inflaci, a omezil ho pro většinu nájemních domů na 5 % místo 10 % podle současného státního práva. Jako kompromis Kalra v úterý zúžil návrh zákona, aby vyloučil nájemníky rodinných domů z navrhované úlevy za nájem v naději, že jim zajistí průchod. Jednotliví majitelé rodinných domů nepodléhají regulaci nájemného podle státního práva.

„Nájemníci potřebují trvalé řešení, ne dočasnou opravu,“ řekl Kalra během úterního slyšení. „Pokud nebudeme naléhavě jednat, abychom pomohli našim nájemníkům v krizi, budeme i nadále přispívat k riziku bezdomovectví.“

Návrh se loni zastavil kvůli silnému protivětru koalice pronajímatelů a realitních kanceláří pod vedením California Apartments Association. V úterý argumentovali tím, že opatření odrazí od investic do nájemního bydlení a vytlačí malé pronajímatele. Voliči odmítli minulá opatření týkající se kontroly nájemného, ​​jako je návrh 10 v roce 2018 a Návrh 33 v roce 2024.

Opatření potřebovalo k postupu sedm hlasů, ale získalo pouze čtyři, všechny od demokratů. Všichni tři členové republikového výboru hlasovali proti návrhu zákona. Pět dalších demokratů – členů shromáždění Rick Zbur z Los Angeles, Blanca Pacheco z Downey, Diane Papan ze San Mateo, Kateřina Stefaniová ze San Francisca a Rebecca Bauer-Kahanová ze San Ramon — neodevzdal hlas, což se fakticky počítá jako nehlas.

Někteří z nich, jako Zbur a Bauer-Kahan, během slyšení vyjádřili obavy, že by navrhovaný zákon mohl poškodit pronajímatele. Růst nájmů je způsoben nedostatkem bytů ve státě, tvrdili, a zákonodárný sbor by se měl místo toho zaměřit na výstavbu dalších bytů.

V návaznosti na podobné obavy Stefaniho mluvčí Daniel Herzstein ve svém prohlášení uvedl, že nižší strop nájemného by mohl ohrozit majitele, kteří již nyní čelí rostoucím nákladům. Pacheco si nebyla jistá, jak návrh zákona ovlivní vlastníky nemovitostí pro maminky a pop, řekla její mluvčí Alina Evansová. Papanova kancelář okamžitě nevrátila žádost CalMatters o komentář.

Lidya Moralesová, 53letá svobodná matka ze San Diega se třemi dětmi, uvedla, že její měsíční nájem se zvýšil z 1300 dolarů v roce 2022 na 2000 dolarů v loňském roce. Pracuje ve třech různých hotelech, aby si to mohla dovolit, řekla. Bez navrhované úlevy z nájmu řekla, že se bojí, že dostane cenu.

„Nechci žít ve svém autě se svými dětmi,“ řekla.

Po porážce zákona se stovky nájemníků přidružených k ACCE na protest vloupaly do skandování. „Bydlení je lidské právo!“ Někteří křičeli. Jiní křičeli „hanba“ na téměř prázdné pódium výboru poté, co většina zákonodárců po hlasování ustoupila.

Kalra řekl CalMatters, že návrh zákona selhal, protože „nasloucháme těmto bohatým vlastníkům pozemků a bytů a ne těm, kteří doslova bojují“.

„Myslím, že to ukazuje sílu a vliv peněžních zájmů,“ řekl.

Zkrocení nezamýšlených následků

Kromě odhalení ambiciózních návrhů musí státní zákonodárci letos také vymyslet, jak uklidit po nových bytových politikách, jako je např. Senátní návrh zákona 79kontroverzní zákon, jehož autorem je Sen. Scott Wiener San Francisca, který přepisuje místní územní omezení a umožňuje bytovým domům až sedm pater poblíž hlavních tranzitních stanic v oblastech metra.

Zákon po něm zákonodárci loni těsně schválili absolvoval 13 kol pozměňovacích návrhů k potlačení kritiky z a koalice zájmových skupin a státních zákonodárcůkteří usilovali o přísnější ekologické kontroly, ochranu práce, cenově dostupné jednotky a místní kontrolu.

Kritici ale tvrdí, že výsledný zákon má stále nezamýšlené důsledky.

Obyvatelé parku mobilních domů v Bay Area, kteří žijí blízko tranzitních linek, tvrdí, že zákon je činí zranitelnými vůči vysídlení tím, že umožňuje jejich parky přebudovat na bytové komplexy, což je mezera, kterou Wiener sám uznal.

Gail Rubino, obyvatelka El Dorado Mobile Home Park v Sunnyvale, uvedla, že nový zákon se dotkne nejméně 36 parků v šesti nejlidnatějších krajích státu. Pokud by bylo umožněno všem přebudovat, bylo by přesídleno více než 5 400 lidí, odhaduje. A nový účet z Wahabu, jehož čtvrť zahrnuje mnoho parků, se snaží chránit parky mobilních domů před přestavbou na bydlení orientované na tranzit.

„Tento nedostatek ochrany ohrožuje stávající dostupný bytový fond, který se SB 79 snaží zvýšit,“ řekl Rubino minulý týden zákonodárcům.

SB79 způsobil zmatek mezi místními úředníky, kteří říkají, že zákon je tak vágní, že se nemohou shodnout ani na tom, na které kraje se vztahuje. Zatímco Wiener řekl, že je jeho záměrem aplikovat nový zákon na osm nejměstnějších okresů státu, sdružení místní samosprávy trvají na tom, že do zákona vyhovují pouze čtyři. Některé místní vládní agentury říkají, že se bojí přijmout nové územní mapy bez jasných pokynů, protože se obávají, že by to vedlo k soudním sporům.

Wiener uvedl, že koncem tohoto roku předloží novou legislativu, aby objasnil, jak by kraje měly nový zákon implementovat.