Domy v Marbelle jsou nyní třikrát dražší než španělský průměr, protože město se stává evropským ultraluxusním hlavním městem nemovitostí

PRŮMĚRNÉ ceny nemovitostí v Marbelle jsou nyní více než trojnásobkem španělského národního průměru, což potvrzuje její status nového ultraluxusního hlavního města Evropy.

Podle Zpráva o trhu nemovitostí v Marbelle 2025 od Panorama Properties, město vstoupilo do fáze strukturální vyspělosti, která se vyznačuje rekordními hodnotami, chronickým nedostatkem nabídky a trvalou poptávkou vedenou mezinárodními investory.

Zpráva, kterou napsal generální ředitel společnosti Panorama Properties Christopher Clover, odhaluje, že průměrná prodejní cena Marbelly dosáhla 711 138 EUR, v porovnání s národní hodnotou 210 361 EUR.

To podle zprávy ukazuje, jak se Marbella proměnila z letoviska na jeden z nejžádanějších evropských trhů s luxusními nemovitostmi a nyní konkuruje společnostem jako Saint-Tropez, Gstaad a Dubaj.

Podle španělského Notarial Statistics Portal dosáhly skutečné transakční ceny Marbelly během 12 měsíců do září 2025 4 228 EUR za metr čtvereční a během letního čtvrtletí vzrostly na 4 509 EUR/m², což představuje meziroční nárůst o 12,6 %.

Takzvaný „Zlatý trojúhelník“ Marbella, Estepona a Benahavis měl v roce 2024 celkem 8 708 transakcí s nemovitostmi, což je 31 % nad úrovní před pandemií.

Golden Mile a Nagüeles zůstávají nejdražšími enklávami s průměrem 5 753 EUR/m², následují Nueva Andalucia a Puerto Banus (4 225 EUR/m²) a Marbella East (3 857 EUR/m²).

Plážové apartmány Puente Romano na špičce trhu dosahují 30 000 EUR/m², zatímco luxusní vily v Nueva Andalucia dosahují 14 000 EUR/m², což odpovídá cenám špičkových světových resortů.

„Marbella vstoupila na světovou scénu jako nikdy předtím a nyní je uznávána spolu s globálními centry jako Dubaj a Miami,“ řekl Clover. „Dosáhli jsme strukturálního ‚nového normálu‘, který daleko přesahuje postpandemický nárůst.“

Navzdory prudce rostoucím hodnotám zůstává městský trh do značné míry imunní vůči výkyvům úrokových sazeb. „Méně než 10 % domů nad 2 miliony eur je koupeno hypotečním financováním,“ vysvětlil Clover. „To vypovídá o finanční síle klientely Marbelly.“

Tato vysoká kupní síla vytvořila to, co Panorama nazývá „pevnou a udržitelnou cenovou základnou“, která podporuje stabilní růst ve všech rezidenčních a komerčních sektorech.

Clover předpovídá pokračující, i když mírné, zhodnocování. „Ceny budou nadále růst – ale vyváženějším tempem – protože poptávka a kvalita se budou nadále vyvíjet společně,“ řekl.

Typický kupující v Marbelle je dnes mladší, bohatší a stále více mezinárodní. Průměrný věk je 52 let, přičemž více než polovina je mezi 41 a 60 lety.

Trhu dominují zahraniční kupci, kteří představují 63,1 % všech akvizic v roce do září 2025.

V žebříčku vedou Britové (13,4 %), následují Nizozemci (9,6 %), Švédové (8,8 %), Němci a Poláci. Zájem ze strany kupujících ze Severní Ameriky a Středního východu také prudce vzrostl, podpořen novými přímými lety do Malagy.

Tato nová vlna obyvatel již není jen nákupem rekreačních domů. Mnozí se rozhodnou usadit se natrvalo, přitahováni vízem Digital Nomad Visa a Španělským nelukrativním vízem, které umožňují profesionálům žít a pracovat na dálku. „Dnešní kupující neinvestují pouze do nemovitostí – investují do životního stylu,“ řekl Clover. „Marbella dozrála v dlouhodobé bezpečné útočiště pro kapitál, rodinu a blaho.“

Jedním z mimořádných zjištění zprávy je vzestup značkových rezidencí – luxusních projektů, které spojují architektonický design se službami pětihvězdičkových hotelů. Marbella vede tento evropský trend a překonává Lisabon a Francouzskou riviéru s více než tuctem takových projektů, ať už v běhu nebo ve vývoji.

Mezi stěžejní projekty patří Four Seasons Resort & Private Residences Marbella, navržený Richardem Meierem; Design Hills Marbella od Dolce & Gabbana; Vily Karla Lagerfelda v Istanu; Versace Villas v Nueva Andalucia; Summit Elieho Saaba v Cascada de Camojan; Marea od Missoni ve společnosti Finca Cortesin; a budoucí hotely St. Regis a Ritz-Carlton plánované z přestavěných míst.

„Tato světově proslulá jména přizpůsobují Marbellu mezinárodním standardům excelence,“ řekl Clover. „Přítomnost Four Seasons sama o sobě přiláká mnoho vysoce hodnotných jedinců, kteří ještě neobjevili kouzlo města.“

Kromě prestiže tento vývoj vytváří zaměstnanost, přitahuje globální kapitál a posiluje špičkové služby, jako je gastronomie, wellness a zdravotní turistika.

Úspěch však přináší napětí. Trh s dlouhodobým pronájmem v Marbelle se láme pod tlakem, nájemné od roku 2019 vzrostlo o 89 % – z 848 EUR na 1 600 EUR měsíčně – a dvouciferné roční nárůsty v hlavních zónách.

Nedostatek tlačí dělníky a rodiny do sousedních měst jako Ojen, Coin, Guaro a Manilva, kde také rychle rostou nájemné.

„Poptávka výrazně převyšuje nabídku,“ varoval Clover. „Klíčové bude udržení růstu v luxusním sektoru a zároveň zajištění toho, aby zde mohli i nadále žít základní pracovníci. Bez této rovnováhy hrozí sociální a ekonomický ekosystém Marbelly narušení.“

Očekává se, že nové předpisy pro turistické pronájmy zavedené v letech 2024 a 2025 – včetně registrace v andaluském registru bydlení a schválení od sdružení vlastníků domů – přinesou na trh větší pořádek. Mezitím státní návrh na zavedení 21% DPH na krátkodobé pronájmy by mohl některé nemovitosti přesměrovat na dlouhodobé pronájmy, i když s potenciálními náklady pro turistický sektor.

Pokud jde o plánování, Marbella letos udělala velký krok vpřed s provizorním schválením své nové vyhlášky o obecném územním plánování (PGOM), která zjednodušuje administrativní postupy a nabízí dlouho očekávanou právní jistotu tisícům majitelů domů, kterých se týkají zrušené plány rozvoje.

Zlepšuje se také infrastruktura: navrhované projekty zahrnují rozšíření dálnice mezi Puerto Banus a San Pedro, pokrok v iniciativě pobřežních vlaků a rozšíření letiště Malaga, které plánuje v letech 2027 až 2031 zdvojnásobit kapacitu.

Investice do odsolování a úpravy vody mají za cíl zaručit dlouhodobou bezpečnost vody – klíčový faktor pro udržitelný růst.

Ekonomika Marbelly odráží její vyspělost. Město nyní čítá přes 85 000 přispěvatelů sociálního zabezpečení a má nejnižší míru nezaměstnanosti ve své nedávné historii. S pouhými 9 % obyvatel provincie Malaga vytváří Marbella 17 % všech registrovaných podniků, což podtrhuje její roli regionální ekonomické velmoci.

„Dnešní kupující jsou vybíravější a trpělivější,“ řekl Clover. „Ví, co chtějí – kvalitu, udržitelnost a životní styl. Trh Marbelly se vyvinul ze spekulativního na selektivní.“

Nakonec zpráva Panorama uzavírá, že trvalá síla Marbelly nespočívá pouze v jejích luxusních vlastnostech, ale také v jejím způsobu života. „Daleko za hranice nemovitostí,“ přemítá Clover, „skutečné bohatství Marbelly se nachází v její kultuře, zdraví, komunitě a bohatých zkušenostech, které definují toto pozoruhodné město.“

Panorama Properties, založená v roce 1970 a regulovaná RICS, je nejdéle zavedenou realitní kanceláří v Marbelle. Kompletní zpráva Marbella Property Market Report 2025 je k dispozici zde.

Klikněte sem a přečtěte si více Zprávy o nemovitostech z The Olive Press.