Klíčovou otázkou je ovládnutí řeckého trhu s nemovitostmi: Kam zmizely všechny domy? Navzdory přetrvávajícímu růstu jak kupních cen, tak nájmů se dostupný bytový fond k prodeji nebo pronájmu měsíc co měsíc zmenšuje. Odpověď podle Řecká banka (BoG) Zpráva o finanční stabilitě uvádí, že trh je vnitřně vyčerpaný a trpí umělým nedostatkem.
BoG připisuje toto dramatické snížení nabídky bydlení třem primárním faktorům:
1. Úzké místo ‚zaparkovaných‘ nemovitostí
Vázané tisíce nemovitostí nesplácené půjčky (NPL) jsou v současnosti „zaparkované“ v portfoliích bank a poskytovatelů úvěrů. Zatímco mnoho z nich je určeno k aukci, značná část zůstává neaktivní po celá léta, protože právní a technické postupy jsou dokončeny. Tento obrovský, nedostupný inventář zhoršuje nedostatek dodávek.
2. Investiční odliv (Efekt Airbnb)
Rostoucí investiční využívání rezidenčních nemovitostí rychle pohlcuje dostupné zásoby. Domy, které byly před několika lety pronajaty rodinám, nyní fungují jako krátkodobé turistické pronájmy (jako je Airbnb) nebo jsou získány zahraničními investičními programy, což vytváří vážný nedostatek na trhu dlouhodobého bydlení.
3. Zmrzačená nová výstavba
Nízká produkce nového bydlení tento problém zhoršuje. Stavební činnost v první polovině roku 2025 prudce klesla, došlo k 14% poklesu povolení, 24% poklesu celkové plochy a 17% poklesu objemu. Kombinované účinky nedávného rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se nového stavebního zákona spolu s vysokými náklady na materiál a energii udržely zahájení výstavby na historicky nízkých úrovních.
Nerovnováha trhu s nemovitostmi v Řecku pohání ceny
Výsledkem je trh charakterizovaný umělým nedostatkem: ceny stoupají ne kvůli větší poptávce, ale kvůli nedostatečné nabídce.
Údaje BoG potvrzují intenzivní cenový tlak:
- Ceny bytů vzrostly ve druhém čtvrtletí roku 2025 meziročně o 7,3 %, čímž oficiálně překonaly předchozí historické maximum z roku 2008.
- Nové byty vzrostly o 6,8 %, zatímco starší byty o 7,6 %.
- Atény zaznamenaly nárůst o 5,9 %, zatímco Soluň a další regiony zaznamenaly nárůst o 8,8 %.
- Nájemné vykazuje podobný trend, přičemž cenový index dosáhl 114,7 bodu – o deset bodů více než v předchozím roce a přiblížil se úrovním roku 2011.
Řecká banka dochází k závěru, že trh nevykazuje žádné známky únavy, protože silná domácí a mezinárodní poptávka nadále koliduje s výrazně omezenou nabídkou.
Upozornění na systémové riziko a zátěž domácností
Zatímco BoG poznamenává, že přímé riziko pro banky zůstává nízké kvůli omezeným novým hypotečním úvěrům, varuje, že trvalý růst cen a nízká nabídka vytvářejí podmínky pro akumulaci „cyklických systémových rizik“ pro celý trh.
Manažeři trhu bijí na poplach a varují, že pokud nebudou uvolněny nemovitosti uvízlé v portfoliích fondů a správců, nerovnováha se ještě zhorší.
Zpráva také zdůrazňuje zničující finanční daň na domácnostech:
- Řecké domácnosti čelí nejvyšší bytové zátěži v Evropě.
- 35,5 % příjmu řeckých domácností nyní směřuje na náklady na bydlení.
- Téměř každý třetí občan (29 %) platí za bydlení více než 40 % svých příjmů, čímž se Řecko v této metrice řadí na první místo v Evropské unii, což je o sedm bodů výše než druhá země, Dánsko (údaje Eurostatu citované BoG).
Údaje jasně ukazují, že eskalující náklady na bydlení – tažené rekordně vysokými cenami a rychle se snižující nabídkou – se staly největším finančním tlakem na řecké domácnosti.
Související: Řecko zpřísňuje pravidla pro krátkodobé pronájmy uprostřed bytové krize
