Evropská komise nařídila Španělsku, aby ukončilo to, co nazývá „diskriminačními“ daňovými pravidly zaměřenými na zahraniční vlastníky nemovitostí, a varovala Madrid, že v případě, že je nebude dodržovat, může být tažen před evropský nejvyšší soud.
Orgán tvrdí, že španělský daňový systém porušuje právo EU tím, že nespravedlivě penalizuje vlastníky domů, kteří nejsou rezidenty, zejména ty, kteří využívají své španělské nemovitosti jako dovolenou nebo druhé bydlení.
Pokud záležitost skončí u Soudního dvora Evropské unie, může Španělsko čelit finančním sankcím.
ČTĚTE VÍCE: Britové a cizinci stále vysávají nemovitosti ve Španělsku – zde je kupují
Právníci tvrdí, že jakékoli takové rozhodnutí proti Španělsku by mohlo otevřít dveře zpětným nárokům, přičemž Madrid by byl nucen uhradit zahraničním vlastníkům nemovitostí přeplatky na daních.
Takový trest by mohl postihnout desítky tisíc expatů a majitelů druhých domů ze Spojeného království, Německa, Nizozemska a Skandinávie.
V rámci svého balíčku pro porušení předpisů z října 2025 Komise formálně zahájila řízení proti Španělsku ve dvou klíčových oblastech – způsob, jakým zdaňuje pomyslné příjmy z pronájmu a jak nakládá s kapitálovými zisky při prodeji aktiv na splátky.
Nerezidenti, kteří vlastní dům ve Španělsku, musí každý rok platit daň, jako by z něj vydělávali nájem, i když je prázdný.
Částka vychází ze dvou procent oficiální zdanitelné hodnoty nemovitosti – známé ve Španělsku jako katastrální hodnota. Španělé, kteří žijí ve vlastním, tuto daň vůbec neplatí.
Komise tvrdí, že toto nerovné zacházení porušuje článek 63 Smlouvy o fungování Evropské unie (SFEU), který zaručuje volný pohyb kapitálu v rámci bloku.
Tím, že Španělsko nutí nerezidenty platit více, vytváří podle Bruselu neopodstatněnou překážku pro přeshraniční investice.
Případ se také zaměřuje na to, jak Španělsko zdaňuje kapitálové zisky.
Když španělští rezidenti prodají nemovitost nebo jiná aktiva a souhlasí s tím, že budou placeni ve splátkách, mohou odložit své daňové platby – platit postupně, jak peníze dorazí.
Nerezidenti však musí zaplatit celou částku ihned při prodeji, i když je platba rozložena na roky.
Komise říká, že rozdíl dává rezidentům výhodu peněžního toku a nechává nerezidenty finančně znevýhodněný, což opět porušuje právo EU.
Španělsko má léta varování. Komise tento problém poprvé nastolila v prosinci 2021 formálním dopisem, po němž v květnu 2024 následovalo podrobné „odůvodněné stanovisko“.
V obou případech španělské orgány hájily svůj systém jako v souladu s právem EU a tvrdily, že rozdíly jsou založeny spíše na místě pobytu a administrativní praktičnosti než na diskriminaci.
Brusel ale nesouhlasí s tím, že odpovědi vlády byly „nedostatečné“ a že nyní postoupí věc Soudnímu dvoru Evropské unie, pokud Španělsko nezmění svůj daňový zákon.
Spor odráží dřívější právní bitvy, ve kterých bylo Španělsko nuceno změnit diskriminační pravidla dědické daně a daně z majetku poté, co prohrálo u evropského soudu.
Spor přichází v době, kdy Španělsko čelí rostoucímu napětí mezi regionálními vládami, které chtějí omezit spekulativní zahraniční nákupy, a tlakem Bruselu na dodržování rovného zacházení na jednotném trhu.
Madrid má dva měsíce na to, aby reagoval na poslední varování Komise.
Pokud odmítne změnit kurz, přesune se dlouhotrvající bitva o španělský režim daně z nemovitosti před nejvyšší evropský soud – a tisíce majitelů domů v zahraničí ji bedlivě sledují.
Klikněte sem a přečtěte si více Zprávy o nemovitostech z The Olive Press.
