Žádná stříbrná kulka: Navzdory novým zákonům o bydlení a vládní intervenci zůstává Španělský trh s nájemním

Situace pro pronájem bydlení ve Španělsku zůstává zběsilá. Počet dlouhodobých nájemních jednotek stále klesá, i když poptávka stále roste. Každý souhlasí s tím, že se musí něco udělat – ale neexistuje žádná „stříbrná kulka“.

Začátkem dubna se stovky tisíc Španělů vydaly do ulic ve více než 40 městech a vyžadovaly smysluplné akce. Zpráva byla jasná: náklady na pronájem rostou rychleji než příjmy a inflace a tlačí lidi na pokraji.

V roce 2024 vzrostly ceny pronájmu po celé Španělsku o 11,5%. Nárůst byl obzvláště strmý ve velkých městech – Barcelona viděla nájemné skočit 13,5%, zatímco Madrid vzrostl o 15,3%.

To vše se odehrává ve stínu Španělského nového zákona o bydlení, který zavádí kontrolu cen, upravuje pravidla pronájmu, reformy zákonů o nelegálním domácím okupaci (známé jako jako jako je zaneprázdněn) a nabízí daňové pobídky pro pronajímatele, kteří poskytují dlouhodobé nájemné za nebo pod sazby vlády.

Vzhledem k zlomenému politickému klimatu Španělska není žádným překvapením, že zákon vyvolal vyhřívanou debatu. Je to krok správným směrem? Zavádějící oprava? Nebo něco mezi tím?

Abychom pochopili výzvy – a potenciální dopad této legislativy – musíme začít s hlavním problémem: základní nesoulad mezi nabídkou bydlení a poptávkou.

Příčiny kořenů: Demografie a poptávka

Jádrem problému je jednoduchá nerovnováha: více lidí potřebuje domovy, než jsou k dispozici domy. A ironií, že tato krize pramení zčásti z úsilí o vyřešení dalších strukturálních problémů.

Španělsko nenahrazuje svou stárnoucí populaci. Míra výměny se nachází na 2,1 dětech na ženu, ale ženy narozené španělsky mají v průměru pouze 1,12 dětí-o 2,6% pokles oproti předchozímu roku.

Přečtěte si více:

Bez přistěhovalectví by Španělsko čelilo zmenšující se pracovní síle, otokové populaci důchodců a ekonomice pod rostoucím napětím. Růst, inovace a udržitelnost by trpěly.

Zpráva 2023 Španělska dospěla k závěru, že země bude do roku 2053 potřebovat 25 milionů přistěhovalců – trojnásobné současné tempo – aby udržel svůj důchodový systém nad vodou.

Na rozdíl od mnoha jiných evropských zemí se Španělsko odolávalo snaze omezit imigraci. V roce 2023 činila čistá migrace 1,32%, nebo 642 000 lidí, kteří dorazili do země.

Tento příliv je nutný. Ale také vytváří větší tlak na již napjatý trh s bydlením. Všichni tito noví obyvatelé potřebují místa k životu – a Španělsko je prostě nestaví.

V loňském roce se počet nových domácností vzrostl o 360 000. Projekce naznačují podobná čísla v následujících letech. Ale bytová výstavba nedržela krok.

Byly tu nějaké dobré zprávy. Nová výstavba domů konečně vykazuje známky života po stagnaci od finanční krize v letech 2014–2015. Společnost Caixabank zvýšila svou prognózu pro nová povolení na 135 000 v roce 2025 po pozoruhodném 16,5% meziroční nárůst v roce 2024.

Přesto to zdaleka není dost. Nedostatek v nabídce bydlení se v nadcházejících letech prohloubí. A jen málo politiků je ochotno to řešit vážně – protože skutečná řešení přicházejí se skutečnými ekonomickými a politickými náklady.

Zlomená odezva

Španělská krajní pravice navrhla ukončení imigrace a repatriaci migrantů. To je nejen nerealistické, ale znamenalo by to katastrofu – pro důchody, zdravotní péči a širší ekonomiku.

Místo toho je jedinou životaschopnou možností řešit krizi v oblasti bydlení. Dělá to tedy někdo?

Nový zákon o bydlení byl účtován jako odvážná reakce. Posiluje nájemní práva, omezuje se zvýšení nájemného a nabízí pronajímatelům pobídky k dlouhodobému pronájmu. Zahrnuje také přímou pomoc pro mladé kupce domů do 35 let.

Na druhou stranu zákon také zaujme těžší postoj: zásah za turistické pronájmy a zefektivňování procesů vystěhování pro je zaneprázdněna zasáhnout velké pronajímatele s daňovými sankcemi za udržování prázdných nemovitostí.

A přesto se nikdo nezdá být spokojený.

Dubnové demonstrace objasnily, že mnozí považují zákon za příliš slabý. Mezitím pronajímatelé a obchodní skupiny tvrdí, že přesahuje a narušuje trh.

Některé časné účinky jsou již patrné. Ostatní-jako změny pravidel pro pronájem turistů a grantů na první kupující-budou trvat déle, než se uskuteční.

Posouvání pobídek a vzestup sezónních pronájmů

Objeví se jeden jasný trend: pronajímatelé se vytahují z trhu s dlouhodobým pronájmu.

Podle studie společnosti Ideladista klesly dlouhodobé výpisy pronájmu o 5% mezi lety 2023 a 2024, zatímco sezónní výpisy pronájmu vyskočily o 39%.

To se přímo nerovná méně lidem žijícím v dlouhodobých pronájmy-někteří nájemníci mohou jednoduše zůstat v tom, aby se vyhnuli masivnímu nájemnému. Posun v pobídkách je však jasný.

Dlouhodobé nájemné se může zvýšit pouze o 3% ročně. Sezónní nájemné – jako je studentské bydlení – nabízejí větší flexibilitu. Když se nájemníci na konci školního roku přesunou, mohou pronajímatelé resetovat nájemné o 10–15%.

Je tato změna poháněna novým zákonem? Částečně. Větší problém však zůstává nedostatkem bydlení. Při převyšování poptávky končí jakákoli změna politiky dále narušuje trh – protože v systému není žádná uvolnění.

Lekce ze zahraničí

Přesto to neznamená, že není co dělat. Ostatní země přijaly inovativní přístupy, které mohou nabídnout užitečné lekce.

Například Skotsko v roce 2016 schválilo zákon o reformě bydlení zaměřené na stabilizaci vztahů pronajímatele nájemce. Eliminovala pronájem pevného období a zavedla standardizovanou smlouvu. Pronajímatelé mohli vystěhovat nájemníky pouze za jednu z 18 definovaných podmínek.

Další klíčovou reformou bylo zavedení ručitelů nájemného – jednotlivců nebo společností, které slibují pokrytí nájemného, ​​pokud nájemce selhává. To snižuje vnímané riziko pronájmu pro nízké příjmy nebo mladé nájemníky.

Španělsko zkoumá podobný veřejný model s názvem Veřejná záruka. Vyžadovalo by to vzájemnou dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem a přicházela s přísnými podmínkami. I když se nebude zabývat strukturálním nedostatkem bydlení, mohla by odstranit hlavní překážku pro dlouhodobé pronájem-strach pronajímatelů z neplacené.

Je důležité, že by se tato veřejná služba pomohla nejzranitelnějším, u nichž je pravděpodobné, že bude mít přístup k soukromému ručiteli.

Tváří v tvář realitě

V současné situaci existují jak pozitivy, tak negativy. Nemůžeme však ztratit ze zřetele hlavní problém: hluboký a rostoucí nedostatek nabídky bydlení. Dokud se to nezmění, většina politik bude činit jen o něco více než dočasný obvaz.

Řešení existují. Vyžadují však politickou vůli, ekonomickou investici a dlouhodobou strategii. Bez nich kupujeme čas – zatímco krize stále roste.